地主から土地を借りて住んでいる場合に20年ごと(25年などケースバイケース)の更新手続きがある、長年代々住んでいる場合このことは大切なことだ、しかし20年に一度という契約期間はあまりにも長すぎる期間である、貸す側も借りる側も世代交代もある、だから今現在住んでいる人がその認識をしっかり踏まえておく必要がある 、僕も今年借地権更新をした借り手側の当事者です
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借地権の更新とは
借地権を更新する(再契約をする)ための更新料だろって簡単に思っている人が多いと思います
しかしこんなあいまいなしかも土地を借りている人間にとってはとても大切なことなのです
ですので僕はもう一度借地権の意味を考えてみたいと思います
ちなみに僕自身も都内で地主に土地を借りている立場です
わかりやすく箇条書きにしますね
１）借主は何もしなくてもいい
更新時に借主は何もしなくても法律で自動的に自動更新するようになっている
２）貸主は更新料を強要することはできない
自動更新という法廷更新があるので貸主は更新料を強要することはできない
３）更新料はただの贈与金だ
借主が更新料を払うのはかまわないが対価関係はなく単なる贈与に過ぎない
４）自動更新という法廷更新がある
借地借家法という法律で自動更新があるために貸主はこれを契約から排除することはできない
わかりやすく画像にしますね
昔と今の法律を知る
借地借家法は「借地法」「借家法」が別々でしたが、平成4年8月1日以降「借地借家法」となり一つの法律になりましたが、この改定日以前の契約の場合は旧法が適用されるので変わりはないのです
新法との違いは契約期間が20年に固定されず建物によっては30年が適用再更新の際は10年となったことです
詳しくは
このサイトに書いてあります
借地借家法とは
では借地借家法とはそもそも何なのでしょうか
一言で簡単に言いますと
地代と更新料収入を地主側が受け取る制度
ほんとうに一言でごめんなさい！
しかし本当のこれだけの問題なのです
もちろん支払額の違いや細かい条件bが存在しますが
ほかのサイトでいくらでも回答がありますのでここで僕がしゃべることでもないのであえて触れません
それには訳があります
ここで僕が土地の借り手側として主張したいことは”マインド”の問題です
心構えと対策の話をしたいのです
借地借家法とは地主と土地の借り手の間でスムーズに土地の貸し借りが行うことができるようにするための法律です
その内容は最初に箇条書きしたものとなります
それ以外には何もありません
それ以外のモノはすべて当事者同士の話し合いで解決するものとなり
いかなる内容であっても日本の法律で決める問題ではないのです
備えと対策更新料と土地評価額
ここで言う備えとはこの法律(借地借家法)をしっかり認識しておくことです
対策とは法律に基づいて話し合うことです
その上で更新料と月々に支払う地代を決めることです
これはその時々の土地の評価額のよって決まってきます
土地の評価額は契約更新の時点での土地の評価額によって左右するものです
しかしここで借りての義務は月々の地代だけです
ほかの義務は法律では定めていません
ここで大切なことは心構えと対策です
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僕が実際に今回契約した内容
いきさつ
自分で経験したからこそ話せることを話します
今年(借地権更新)が来るのがとても苦痛でした
なぜなら地主と裁判になってもいいから
借りての権利を行使して借地の更新料を絶対に支払うことなしない
と心に決めていたからです
もめ事になることは当然予想されますので
しかも裁判となると世間ではいろいろな事例がありますが
長期間になるのは間違いないし精神的なストレスは覚悟しなくてはなりません
しかもこちらが正しく法律を守っていたとしてもド素人です
相手は地主、こんなことは日常茶飯事でしょう
いろんな人に土地を貸しているので対処法は慣れたものでしょうから
ちなみに僕には同居の母がおります
８０を超えておりますので実際の借地の名義人は母なのですが
僕に任されています
そんなこともあり
常日頃、母と話し合いをしながら今回の借地の更新はするようにしていました
いよいよ更新の時が来ました
すると不動産屋を通して具体的な更新料を提示してきました
この時期、当然のことながら借りてから連絡をする義務はないです
ですが地主が不動産屋を通して接触してきたので
僕の場合は今回の更新は不動産屋が中に入り契約をすることになるのです
これも色々なケースがあるでしょう
ちなみにですが前回の更新の時の内容を箇条書きにしてまとめますと
- 地主側とこちらの双方とも２０年前に契約した当事者同士はすでに他界していて今回の契約は後継者どうしとなる
- 前回の契約で更新料を１０００万円支払った(バブルの真っ最中とは言え高額の契約であった)
借地の坪数５０坪です
一度契約したものは後から何も言えないので前回のことは置いておきますが
僕は今回はこんな羽目にならないようにといろいろ調べた結果この投稿をしています
正直言いまして僕の父が前回の名義人でしたが借金をして更新料を支払いましたのでしりぬぐいは僕と母がしていてローンで苦労していました
そんなこともあったので、借地権の更新料なんてものは支払い義務がないという事実にびっくりして、なおかつムカつきました
そして今回の契約をむかえたわけです
契約
さて、母との話し合いをした時に
意外な母の意見にびっくりしました
人それぞれの考え方があるので最初はびっくりしましたが、、、
母が思っていたことは昔からの地主とのかかわりでした
そして、更新料の件での争いを避けたいという母の気持ちです
ここで大切なことは家族同士でも色々な意見があるということ
実際には今まで僕が言ってきた話の内容
次回の更新料は絶対に支払わない
ということを母も納得していて僕に一任するというものでした
今までは、、、、、、、、
そしていざ契約という時が来たら
自分の意見としては争い事(裁判などの)だけはしたくない
この年になって争い事は絶対にしたくないので
自分の生命保険を解約するからそれで支払うようにしたい
という意外なものでした
もちろん、借地権の借り手の権利などはすべて知っています
これを聞いて僕はいち度は大反対をしました
生命保険を解約してまで支払うなんて馬鹿げていると、、、
しかし争い事に対する年寄りの残りの人生のストレスを考えると
僕は自分の考えだけを通すことはできなくなりました
そして日を置いて改めて母と話をして結論を出しました
結論は
地主側ととことん話し合いをしてこちらの希望を誠意を持って相手にぶつける
その結果、妥協できる結論が出なければ再度作戦を練る
ちなみに今回の地主の更新料の打診額は
４００万円+不動産屋の手数料５％の２０万円=４２０万円
僕と母と二人で話し合って決めたことは
この金額を以下に引き下げる為の交渉をするということです
それには今回の場合交渉相手は地主ではなく不動産屋です
この不動産屋はもちろんプロですがそんなことを考えずに
こちら側の主張を素直に話ました
まずは前回の更新料の１０００万円に対するこちらの心情を徹底的に話しました
次に今回の金額(４００万)が妥当で有る無しにかかわらず
前回の金額が高過ぎることも最大限に考慮して金額の見直しをしてほしいという内容で
僕が日本の法律の基づいて更新料をいっさい支払うつもりはなかったことと
母からの提案もすべて包み隠さずに不動産屋に話をしました
その上で僕と母と話し合い今日の打ち合わせにのぞんでいるという内容でです
不動産屋も色々なケースを体験していることでしょう
僕たちの話に対して不動産屋の提案は
「わかりました、具体的な金額を提示してください。今日の話し合いの内容をすべて地主に話をします、その上で再度地主の返事をもってきます」
ということでした
今回の地主側の提示額４００万＋手数料の対して
僕が支払い提示した金額「１００万円にしてほしい」
母が支払い提示した金額「できれば２００万、３００万以上はきついです」
という内容を提示しました
もちろん他の借地人との兼ね合いがあるので
無謀な金額引き下げには応じるはずがないことを承知の上で僕は１００万という金額提示をしたのですが
常識的には母の提示金額が妥当でしょうが、、、、、
数日後に不動産屋が再度来て、地主の回答を提示しました
その内容は
「いろいろないきさつの中で、前回の１０００万という金額は、当時の相場と話し合いの内容は決してやぶから棒ではなかったです」
から始まりました
これに対して僕は意見がありましたが最後まで黙って聞くことにしました
「しかし、双方の事情を考慮して今回の更新料は３００万＋手数料(１５万)でいかがでしょうか」
という内容でした
この場で、僕と母は契約を結ぶことにいたしました
色々な事情が双方にあることは当然で
地主側の税金などもろもろの経費も考慮して欲しいという相手側の希望と
先方も最大限の思いやりとして１００万の値引きに応じたこと
２００万の即金で１００万は徐々に月払いをしてくれればいい
などの気配りがあったことでこちらもこれ以上荒立てるのはやめにしたということです
まとめ
もともと借地に対する国の考え方が借り手の住民に対する思いやりが入った法律です
しかし法律は法律、断固として庶民を守るための物であってしかるべきです
日本人であることは色々な、日本人ならではという阿吽(あうん)があります
一度、こちらの立場を思いっきりぶつけてみることで解決することもあるかと思います
僕は今回の借地権更新料の内容に対して
決して満足しておりません
しかし、母の気持ちを考えた時に
何が正解で何が正しいかよりも
もっと大切なことがあることを学びました
一つの物事にかかわった人たちが対する立場であっても
どのように思いやれるか
どのように互いの立場も理解して対応できるか
そこには絶対的な正解は、ありませんでした
一銭も支払うことができない環境であったならば
もっともっと戦わなくてはなりませんでした
あり余るお金があったならば交渉などせずに黙って支払いをしました
母の気持ちの中にここまでなら支払らえる
たとえ無理をしてでも支払ってしまったほうが自分のストレスにもならない
そんな気持ちが大きかったのです
今回の判断は僕も納得ずくで契約に応じました
理想ではないにもかからわずです
生きていく上でこんなこともあるのだと
ただただ学んだということで、、、、、、、、、、
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